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田园东方实操方法论首公开:张诚怎样把情怀落了地?

?#23548;?#20013;出现的方法论天然有意义。

田园东方创始人兼CEO张诚的新书《新田园主义概论与田园综合体?#23548;方?#26399;已经出版,就像书名一样,这本书中有关于新田园主义的缘起与组成描述,亦有在这套理论指导下的落地模式展演。

新田园主义远及霍华德田园城市理论,近溯周其仁城乡理念,?#23548;?#33853;地又有对瑞典小镇于特耶纳的部分参考借鉴。不过张诚在书中并没有对新田园主义做理论性的高度概述,换句话说他没有对主义作一段话定义。峨眉峰觉得,这可看作是本书作者务实的一面,因为定义主义这种行为是一个充满了?#23548;?#30340;历史过程。话说回来,除去定义之外,新田园主义到底是什么?

张诚认为新田园主义是一种特色小镇与乡村建设发展的方法论,一整套的规划、设计、建设、运营思想。新田园主义有十个主张,他们分别为:


1、主张产业驱动和模式可推广

2、主张对接三农

3、主张城乡互动

4、主张教育和文化

5、主张乡朴美学

6、主张开放与共建

7、主张与?#26412;?#36827;

8、主张可?#20013;?#21457;展

9、主张营造新社区

10、主张?#23548;?/span>

峨眉峰觉得这10个主张的确偏重于方法论的跟进,更像是张诚和他的团队在无锡阳山所做?#23548;?#30340;一种经验概括,对三农问题在宏观层面的思考。其实对于文旅产业而言,他们的这种方法论单拆出一个方面来可能不新鲜,但综合十个方面且彼此互为理论支撑,此中意义却大不一样。道理很简单,系统性的方法论在实操层面带有指导意义。

在这本书的十大主张中,十个主张定位尽管不同,却又是一个有机整体。

从产业引入层面来看,主张产业驱动就是要添加新产业改变旧农业。?#30001;?#20135;关系与要素层面看,主张对接三农则着眼于提升农业产值、解决农地流转、转变农民定位。主张可?#20013;?#21457;展、开放共建、营造新社区等则是在用不同维度解决产业互动难题、不同人群需求。主张乡朴美学更像是一种规划、建造思路。主张教育和文化,则更带有社会实验含义。

方法论的意义在于指导实操,新田园主义所匹配的落地样式便是田园综合体。

这本书将田园综合体的产业模型归纳为三个方面,?#25191;?#20892;业+文旅+田园社区,落到业态层面则相对应为?#25191;?#20892;业(休?#20449;?#19994;、创意农业、农业+);文旅旅游(田园文创市集、田园游乐、田园度假);营造包含原住民、新住民、游客的田园生活方式社区。

从这个产业模型来看,田园综合体必然包含农业,但农业又是附?#21448;导?#20302;的产业,这就是很多文旅企业最为头疼的地方。头疼的地方在于,一是团队不懂农业;二是回收期慢;三是运营过重,要四时不断;四是品牌打造周期过长。当然还有最重要的就是农地流转和规模化运营。

按照农业的广义分类来判断农产品的附?#21448;?#39640;低,我们发?#25191;?#30000;作物的附?#21448;底?#20302;,经济作物、果蔬、林下作物的附?#21448;到?#39640;,养殖业的产品价格峰谷又犹如过山车。

峨眉峰发现本书关于农业的体系方法论述较多,田园东方的操作路径值得琢磨。

“在规划和运营中做好农业产业基础设施规划建设,做农业种植?#26234;?#20570;科技品种规划,形?#19978;执?#21270;科技农业;在生产过程中,通过示范种植引领、过程品?#20351;?#29702;,形成园区统筹管理;在农业生产的后端,打造农产品品牌,建立渠道,开展市场营销;因企业介入,?#21448;?#19982;地方合作。同时?#30001;?#20892;业产业链,发展特色农业、循环农业、创意农业,叠加发展休?#20449;?#19994;乃至发展农业物流商?#36710;取!?#22312;?#23548;?#25805;作中,峨眉峰觉得更应该看到农业产品品牌的意义,支撑品牌的因素中,除了科学的品控与强大的供应链外,营销与渠道的意义同样重要,方物再好也需包装,就如褚橙。

上述对农业生产要素归纳调整的背后便是统一规划、统一建设、统一管理和分散经营的形象展?#23613;?#30001;此,田园综合体投运企业在处理运营模式与业态搭配这些复杂关系时,就要做好平衡,找出盈利模型变得非常关键。

如果模型没有盈利设计,一切都似镜中水月。这本书关于田园综合体盈利模型的介绍较为详细,其总体思路就是通过自营、联营及销售业态,短中长期结合,规划项目现金流和整体盈利。自营业态包括田园度假、田园游乐、田园商业、田园活动等;联营业态包括民宿、文创、教育、演艺等;销售业态包括农产品、文创产品、分时分权度假产品、物业销售等。

当然不同区域有不同的盈利方式,比如田园风光区、体验产品二消要依托文旅供应链盈利,农事活动体验区主要依?#20449;?#19994;供应链盈利,田园社区增值区主要依托物业经营供应链盈利,社区配?#21672;?#19994;消费区主要依?#20449;?#22871;金融、医疗、健康、教育、商业供应链盈利。

从盈利模式的打法上,你可能会觉得这是运营盈利模式,并没有关于房地产的定位描述。其实,细心人会发现,本书关于田园综合体的落地产业模型有三个互相支撑的模块,?#25191;?#20892;业+文旅+田园社区。峨眉峰拿到这本书时,首先也是?#30830;?#21040;关于房地产业务的阐述。田园东方有没?#20449;?#25151;地产?有。但是如何看房地产的思路则至关重要。

从通俗的意义上讲,上述三个模块中,田园社区的?#24067;?#23601;是房地产,田园社区的底层含义也存在于上述所提十大主张之一?#30446;?#25918;与共建。田园综合体强调城乡互动,以开放共建为?#22025;?#30528;力解决“原来的人”“新来的人”“端起来的人”等几类人群的需求。换句话说是要解决城市人、原住村民、游客这三种人群的需求与关系。从这个思路出发,房地产便成为田园社区的?#24067;?#37197;?#23383;?#19968;,由此田园社区也成为田园综合体生态系统中不可或缺的?#26041;凇?/p>

在这本书中,记得住乡愁、盛世乡愁也?#29615;?#22797;提及,这是田园综合体的文化展现之一,也是田园社区所需承载的感情寄?#23567;?#20294;是峨眉峰觉得,以客群特征为判断依据,乡愁可能是出生于特定年代人群的集体情怀,那个年代中国城市化?#24335;系停?#20892;村人口基数极大,?#20248;?#26449;走出到城市的第一代第二代人都有对乡村故土和邻里生活的留念。不过,出生于城市化?#22987;?#20855;提升年代的90后、00后们有乡愁吗?90后?#37096;?#27493;入而立之年,他们的孩子会有乡愁吗?

田园综合体并非单一?#30446;?#20859;文旅项目,康养人群只是其一,并非全部。如何满足不同年代人群的精神需求,如何更好的?#35270;?#24555;速变化的时代情感,这是田园综合体众多从业者都需要在在?#23548;?#20013;解决的问题。

同样,田园社区既?#24576;?#20043;为社区,就需要有人的集聚,这些人应该大部分,起码部分是在产业里的人。我们现在不得不面对一个?#36136;?#24773;况,那就是不可逆的城市化正在席卷中国,年轻人正在远离乡村,这本书中的观点认为田园综合体应该开放共建,而?#19988;?#23621;式的?#19968;?#28304;。那么在?#23548;?#25805;作中,应该如何以更好的落地形式与产业来吸引年轻人并引入工作机会呢?#31354;?#20123;都要在?#23548;?#25805;作中发现问题解决问题。

这本书对于田园综合体的落地讲解也较为细致,涉及田园东方的项目总规、业态选择、业态摆放、景观营造、动线设计等诸多方面,甚至在田园综合体项目选址条件等方面也有所论述。大家可以把这本书当作一种方法论的指导,?#37096;?#20197;看作是一本项目实操手册。

行文?#38142;耍?#25191;惠的用户该有福利。田园东方将在执惠?#25945;?#19978;免费赠出12本《新田园主义概论与田园综合体?#23548;貳?/strong>

想要免费获得也很简单,请你在本文下方评论留言(若你在微信群内评论请截图发到执惠公众号后台),写出你关于乡村振兴与田园综合体“投、建、运”的真实思考,言之凿凿将免费获得此书(运费自理,到付),此书由执惠在北京发出。

(本文作者张启安是执惠首席内容官、主编,笔名峨眉峰。)


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